胜诉公告：由北京冠领律师事务所主任周旭亮、执行主任任战敏督导，詹爱燕律师、卢丽桦律师代理的广东佛山租赁合同纠纷案，经由广东省佛山市某区人民法院审理，作出《民事判决书》，判决被告一限期返还原告（委托人）物业使用权转让金12.9万元，被告二限期返还原告优惠活动服务费4万元。

2021年5月，宋雨在承望公司工作人员的介绍下，前往力建公司查看一处位于广东佛山的房屋，并签订了《物业使用权转让合同》，约定力建公司以21.1万元的价格，向宋雨转让上述房屋的物业使用权，交付时间为2022年12月。合同签订后，承望公司工作人员表示，因两家公司属于共同合作，因此宋雨需要为中介服务向承望公司支付4万元优惠活动服务费。

宋雨按约支付了上述款项后，直到2023年8月，上述房屋及配套设施仍未建设完毕，力建公司始终无法交付物业。宋雨无法实现对该其进行占有、使用、收益的目的，认为力建公司严重违约，遂要求解除合同并赔偿违约金。

力建公司则认为该物业已经取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，属于合法建筑，其使用权可以转让，只等办理竣工验收及备案手续后即可交付使用，且宋雨在2022年12月前并未支付转让款，存在逾期付款的违约行为，因此无权要求力建公司进行赔偿。

宋雨对这一说法无法认可，认为她早就将款项支付至力建公司的指定账户，但力建公司却在2023年4月才开始划扣分期款，其至今只划扣了12.9万元转让款，并非是由于她的原因导致，因此她不存在违约行为。

双方争执多次谁都不肯让步，到了2024年1月，宋雨决心要采取法律手段维权，及时挽回投资损失，为此她来到北京冠领（广州）律师事务所寻求帮助。冠领律所经过研判接受了委托，委派詹爱燕律师、卢丽桦律师代理此案。

冠领律师深入分析案情后，发现《物业使用权转让合同》中约定的转让期限截止至2048年12月，超出了法律“租赁期限不得超过二十年”的规定。冠领律师以此为突破口制定出维权方案，以力建公司、承望公司为被告，代理宋雨向法院提起租赁合同纠纷之诉。

在诉讼过程中，冠领律师提出：

首先，案涉物业所在楼栋已办理规划报建，但《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效。

其次，至宋雨提起本案诉讼时，案涉物业尚未竣工验收，不具备投入使用的条件，且力建公司亦未能提供证据证明能在合理期间交付，因此宋雨签订《物业使用权转让合同》的目的不能实现，她诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据。

最后，前述已认定《物业使用权转让合同》中二十年内有效部分的约定解除，超出二十年的约定亦无效，故宋雨事实上已不能享受优惠，她支付该优惠活动服务费的目的无法实现，故宋雨有权诉请承望公司退还该优惠活动服务费40000元。

法院经审理后采纳了冠领律师的意见，于2024年4月作出判决：力建公司限期返还宋雨物业使用权转让金12.9万元，承望公司限期返还她优惠活动服务费4万元。

本案中，冠领律师通过诉讼保障了宋雨的合法权益，‌避免她因合同解除而遭受经济损失。借助本案提醒读者朋友，在进行交易时，应谨慎而周全地进行合同设计，尤其是合同违约条款及解除条款的设计。既要考虑到合同约定解除的要件是否足以达成解除的目的，也要充分考虑如解除后无法恢复原状时的损失赔偿问题。如此，才可最大限度地降低争议后可能面对的风险。（文中除代理律师外，当事人及公司均为化名）

撰稿人：谷楠

审稿人：张冠彬